Gutachterausschuss: Aufgaben und Struktur im Überblick

Der Gutachterausschuss ist laut § 192 Baugesetzbuch (BauGB) ein selbständiges Gremium, das zum Zwecke der Wertermittlung gebildet wird. Hauptauftrag des Gutachterausschusses ist es, Transparenz im Immobilienmarkt zu schaffen. 

Ein Gutachterausschuss darf dem Gesetzgeber zufolge nur ausschließlich aus sachkundigen und erfahrenen Gutachtern bestehen, von denen ein Gutachter den Vorsitz übernimmt. Um Interessenskonflikte zu vermeiden, darf der Gutachterausschuss nur aus Gutachtern bestehen, die nicht hauptamtlich in der Liegenschaftsverwaltung in der zuständigen Region tätig sind.

Das zugrundliegende Baugesetzbuch (früher: Bundesbaugesetz) trat am 23. Juni 1960 in Kraft. Es legt den gesetzlichen Rahmen für die Aufgaben und Leistungen eines Gutachterausschusses fest. Es ist für alle im Bundesgebiet liegenden Gutachterausschüsse bindend.

Aufgaben und Leistungen eines Gutachterausschusses

Der Gutachterausschuss erstattet auf Anfrage gemäß § 193 BauGB für Behörden, Gerichten, Eigentümern, Pflichtteilsberechtigte und sonstigen Berechtigten auf Antrag ein Verkehrswertgutachten. Die Erstellung des Verkehrsgutachten erfolgt auf Grundlage der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (kurz: ImmoWertV).

Ein Gutachterausschuss ist darüber hinaus dazu verpflichtet, eine Kaufpreisssammlung zu führen. Dem Gutachterausschuss werden dafür alle notariell beglaubigten Grundstückskaufverträge zugesandt. Die Kaufpreissammlung bildet auch die Grundlage zur Ermittlung des Bodenrichtwertes.

Die Bodenrichtwerte können bei den ortsansässigen Gutachterausschüssen, oftmals jedoch nur gegen Gebühr abgefragt werden. Bodenrichtwerte geben keine Auskunft über den Wert einer Immobilie. Sie dienen dazu, den durchschnittlichen Lagewert bei einer Immobilienbewertung zu berücksichtigen.

Der Gutachterausschuss erstellt außerdem weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten und Faktoren. Das BauGB nennt hier insbesondere Liegenschaftszins, Kapitalisierungszinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke. Der Gutachterausschuss leitet diese Informationen aus der Kaufpreissammlung ab und berücksichtigt sie bei der Wertermittlung.

Gutachterausschüsse sind in erster Linie Ansprechpartner für geschulte Fachleute, Behörden und Gerichte eine Informationsquelle zu Fragen der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Eine schnelle und unabhängige Wertermittlung für Objekte, bei denen ein Kauf oder Verkauf bevorsteht, kann kurzfristig durch einen Immobiliengutachter von Sprengnetter24 durchgeführt werden.

Struktur des Gutachterausschusses

Gutachterausschüsse und deren Geschäftsstellen sind immer für eine bestimmte Region bzw. für einen Amtsbezirk zuständig. Die Versorgung mit Gutachterausschüssen ist flächendeckend, so dass es für jeden Ort einen möglichen zuständigen Gutachterausschuss gibt. Jedes Bundesland ist dazu angehalten, einen Oberen Gutachterausschuss zu bilden.

Ausgehend von der Anzahl an Einwohnern je Gutachterausschuss ergibt sich folgendes Bild:

Bundesland Anzahl der Einwohner je Gutachterausschuss Oberster Gutachterausschuss vorhanden?
Baden-Württemberg 12.000  Nein
Bayern 129.000  Nein
Berlin 3.292.000  Ja
Brandenburg 153.000  Ja
Bremen 325.000 Ja
Hamburg 1.707.000  Ja
Hessen 133.000  Ja (Zentrale Geschäftsstelle)
Mecklenburg-Vorpommern 201.000  Ja
Niedersachsen 556.000 Ja
Nordrhein-Westfalen (NRW) 228.000  Ja
Rheinland-Pfalz 332.000  Ja
Saarland 143.000  Ja (Zentrale Geschäftsstelle)
Sachsen 312.000  Nein
Sachsen-Anhalt 2.287.000  Ja
Schleswig-Holstein 187.000 Nein
Thüringen 243.000 Ja (Zentrale Geschäftsstelle)

Quelle: Immobilienmarktbericht Deutschland des Arbeitskreis der Gutachterausschüsse 2014

Grenzen des Gutachterausschusses

Es gibt Gründe, warum die Leistungen des Gutachterausschusses für Privatpersonen nur bedingt geeignet sind.

Die Erstellung eines Wertgutachtens beim Gutachterausschuss ist langwierig. Beauftragt man ein Gutachten bei einem Gutachterausschuss, so wird das Gutachten durch alle Mitglieder des Gutachterausschusses entwickelt. In dafür vorgesehenen Sitzungen werden die Kennziffern und verwendeten Werte zur Abstimmung vorgelegt. Dieser erhebliche Abstimmungsbedarf führt dazu, dass es mehrere Monate dauert, bis ein solches Wertgutachten am Ende vorliegt. Da beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie jeder Tag zählt, sollte man das Einschalten des Gutachterausschusses abwägen. Bei Sprengnetter24 erhalten Sie das Ergebnis einer Experten-Bewertung vor Ort innerhalb von 7 Werktagen nach der Besichtigung.

Die Gebühren für ein Wertgutachtens sind beim Gutachterausschuss vom Wert abhängig. Es ist in der Branche üblich, dass der Immobilienwert als Grundlage für die Kosten eines Wertgutachtens genommen wird. Je höher der Immobilienwert ist, desto teurer ist das Gutachten. Das bedeutet, dass man erst nach Fertigstellung des Wertgutachtens durch den Gutachterausschuss weiß, wie teuer das Wertgutachten ist. Bei Sprengnetter24 dagegen erhalten Sie die Experten-Bewertung vor Ort zum Festpreis.

Die Gutachterausschüsse sind nicht die einzigen, die Wertgutachten erstellen dürfen. Die Rolle der Gutachterausschüsse ist zwar gesetzlich verankert, jedoch steht es Privatpersonen frei, über spezialisierte Anbieter wie Sprengnetter24 eine Immobilien-Prüfung zu beauftragen. Die einzige Voraussetzung für ein Gutachten ist, dass dies durch einen nachweislich qualifizierten Experten erstellt wurde. Alle Gutachter von Sprengnetter24 sind qualifizierte Immobiliensachverständige und erstellen eine Experten-Bewertung.

Gutachter führt vor Ort eine Experten-Bewertung durch

Die Experten-Bewertung vor Ort von Sprengnetter24 ist ein Kurzgutachten. Sie basiert auf einem standarisierten technologiegestützten Verfahren, dass die Erfassung, Berechnung der wichtigsten objektspezifischen Merkmale sowie die Erstellung der Experten-Bewertung vor ORt vereinfacht. Dadurch ist sie insbesondere für wohnwirtschaftliche Standardimmobilien geeignet und ein Produkt für Käufer und Verkäufer von Immobilien.

Einer von über 500 qualifizierten Immobiliengutachtern besichtigt die Immobilie vor Ort zu einem von ihn gewünschten Besichtigungstermin. Bei der qualifizierten Besichtigung werden alle Merkmale hinsichtlich Lage, Umfeld, Grundstücksgröße und -qualität sowie der Objektzustand dokumentiert. Daraus ermittelt der Immobiliengutachter den marktüblichen Kaufpreis. Bei eventuell augenscheinlich erkennbaren Baumängeln oder Bauschäden oder bei einem deutlichen Modernisierungstau werden die kaufnahen Investitionen durch den Immobiliengutachter geschätzt. Das Ergebnis der Immobilien-Prüfung ist daher bereits innerhalb von 7 Werktagen verfügbar.

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In Verbindung mit der Experten-Bewertung ist es möglich, weitere gutachterliche Leistungen in Anspruch zu nehmen, die Ihnen als Käufer oder Verkäufer einer Immobilie eine genauere Auskunft über die Immobilie ermöglichen

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